Son zamanlarda Kıbrıs’ın gayrimenkul yatırımcıları için ciddi bir alternatif olduğunu duyurmaya çalışıyorum. Çünkü sizlerin de izlediği gibi artık Türkiye’de son 10-15 yıldır alışık olduğumuz sürekli yükselen piyasa dönemi kapanmış gözüküyor. Özellikle İstanbul artık yatırımcının gözdesi değil zira son iki yıldır İstanbul’un ortalama fiyat artışı enflasyonun altında kalıyor. Hele 2017 yılı bu anlamda tam bir hayal kırıklığıydı; gayrimenkul ancak enflasyonun yarısı kadar getiri sağladı ki bu reel olarak yatırımınızdan zarar ettiğiniz anlamına gelir. Diğer yandan kira getirileri de hızla düşüyor ve giderek artan arzdan dolayı kiralama süreleri uzuyor. Bundan 10 yıl önce ortalama 18 yıl olan amortisman süresi bugün 30 yıla dayanmış durumda. Kira geliri elde etme potansiyeli açısından da İstanbul artık cazip bir pazar değil. Türkiye çapında halen fiyat artışının sürdüğü bölgeler var, örneğin İzmir gibi ancak burada bile kira amortismanı süresi 22 yıl civarında. Kıbrıs bu noktada yatırımcı için öne çıkıyor çünkü kira amortisman süresi 10-15 yıl arasında değişiyor. En oturmuş ve talep gören bölge Girne ve burada kira amortismanı süresi 14-15 yıl civarında. Yeni gelişen ve özellikle toplu konut sitelerine ev sahipliği yapan Magosa ‘da yatırımınızın 11-14 yıl arasında geri dönmesi mümkün. Yeni kurulan üniversiteleri ve artan öğrenci nüfusu ile cazip gözüken Lefkoşa’da amortisman süresi 10-12 yıl arasında değişiyor.
Kıbrıs konut arzının oldukça sınırlı olduğu, buna karşın talebin hızlı yükseldiği bir piyasa. Yıllık arz 3.000 ünite civarındayken talep bunun çok üzerinde gerçekleşiyor. Bu nedenle Pound üzerinden fiyatlanan gayrimenkuller TL’na karşı kur artsa dahi değer artışını kaybetmiyor. Örneğin, son iki yıl içerisinde Pound 4 TL seviyesinden bugünlerde 5.30 seviyesine yükselmesine rağmen Magosa’da iki yıl önce 45.000 Pound fiyatla satılan bir oda salon bir konutun değeri bugünlerde 55.000 Pound civarında. Dolayısıyla Türkiye’de ancak enflasyon oranında, hatta İstanbul’da onun yarısı seviyesinde bir değer artış getirisi elde edilebilirken Kıbrıs’ta kur artışının da etkisiyle toplam getiri %60’lara yaklaşıyor. Tabi ki bu ilelebet böyle devam edemez ancak Kıbrıs henüz çok bakir ve yeni gelişen bir piyasa. Bu nedenle benim öngörüm önümüzdeki 5 yılda bu fırsat penceresinin açık kalacağıdır.
Kıbrıs’ta hem yerel bankalar hem de Türk bankaları konut kredisi sağlıyor. Pound değer kazanırken Türk lirası sabit faizle borçlanmış olmak yatırımcı için müthiş bir imkan sunuyor. Mevcut faiz ve fiyat seviyelerinde Türk lirası kredi maliyetinin iki katı bir getiri elde etmek mümkün. Bu da kaldıraç kullanarak yatırım yapan gayrimenkul yatırımcılarının toplam getirisini yükseltecek bir imkan. Buna kira getirisi de eklenecek olursa önümüzdeki 5-10 yıl için Kıbrıs’tan çok ciddi getiriler elde etmek mümkün.
Yatırımcıların aklına Kıbrıs’ın hukuki durumu ve Kıbrıs tapularının sağlamlığı konuları gelebilir ama konuyu dağıtmadan yalnızca şunu söyleyebilirim ki Türkiye’de konuşulan şeyler bir tevatürden ibaret ve Kıbrıs hakkında bilgili insanlarla konuşacak olursanız Kıbrıs tapularında herhangi bir risk olmadığını fark etmeniz zor olmayacaktır. Bunun dışında bugün zor da gözükse Kuzey Kıbrıs ile Güzey Kıbrıs birleşmesi gibi bir durum olursa Kuzey Kıbrıs’ta fiyatların %200-300 arasında yükseleceğini söyleyebiliriz zira Güney tarafındaki fiyatlar bu seviyelerde. Diğer yandan Kıbrıs’ın Türkiye’de hiç tanınmaması ve henüz yatırımcıların radarında olmaması nedeniyle küçük oranlarda dahi Türkiye’den ilgi doğması halinde fiyatların tabiri caizse zıplayacağını bekleyebiliriz. Çünkü yıllık 3.000 konut üretme kapasitesi olan ve sınırlı toprağı olan bir ada devletinde yıllık 1.000 konutluk bir ek talep doğması dahi mevcut fiyatları ciddi oranda artıracaktır. Bahsettiğim ek talebin İstanbul’da bir mahalle için olan talep olduğuna dikkatinizi çekerim. Sözün özü Türkiye’de kısıtlı bir yatırımcı kitlesinin dikkatini bile çekse bu Kıbrıs’a ciddi bir talep ve fiyat hareketi olarak yansıyacaktır.
Kıbrıs henüz proje geliştirme, tesis yönetimi, satış ve pazarlama anlamında çok bakir sayılır. Bu alanlarda gelişmesi gerekiyor ama bu aynı zamanda önemli bir fırsat sunuyor. Son üç yıl içerisinde fiyatlar oldukça hızlı yükseldiğinden Kıbrıslılar için bugün bile konut alımının giderek zorlaştığından bahsedebiliriz. Bugün adada özellikle Türk, Rus, İsrailli ve Arap yatırımcılar aktif durumdalar. Özellikle İsrailli yatırımcıların Kuzey Kıbrıs topraklarının %10 kadarını toplamı oldukları söyleniyor. Başta Magosa ve Lefkoşa olmak üzere Kıbrıs’ta halen hızlı bir üretim hareketi devam ediyor. Ada nüfusu 350.000 civarında ve bunun 130.000 kadarını öğrenciler oluşturuyor. Yalnızca bu yıl adada Lefkoşa’da 4 yeni üniversite kuruluş izni almış durumda. Yani adadaki öğrenci artışı devam edecek gibi gözüküyor. Bu anlamda özellikle yurt ve küçük konut talebi çok güçlü. Tabi ki güçlü talep fiyatların da hızlı artmasına neden oluyor. Halen Lefkoşa’da rakamlar çok uygun ve yatırım için çok cazip. Bir oda salon evler burada 35-45.000 Pound aralığında, Magosa’da 40-55.000 Pound, Girne’de ise 50-60.000 Pound arasında. Girne, denize konumu ve gelişmişliği itibariyle fiyatların en hızlı arttığı yer ve arsa kıtlığı nedeniyle sınırlı bir gelişim potansiyeline sahip. Ama genel olarak fiyatlar Türkiye’ye göre çok cazip durumda. İstanbul’da bir oda salon ev ortalama 400-500.000 TL aralığında iken adada bu rakam 250-300.000 TL civarında. Bir dönüm arazi içerisinde villa satın almak isterseniz adada 250.000 Pound civarına bunu gerçekleştirebilirsiniz ki bu rakama İstanbul’da ancak üç odalı bir apartman dairesi alabilirsiniz. Kıbrıs’ta satın alma gücünüzün Türkiye’ye göre en az %50 oranında daha yüksek olacağını söyleyebiliriz.
Kıbrıs ayrıca Türkçe konuşuluyor olması, ılıman iklimi ve eğitim kalitesinin yüksekliği ile de Türkler için önemli bir alternatif. Açık söylemek gerekirse Kıbrıs’ın beyaz Türkler için iyi bir B planı olduğunu söyleyebiliriz. Biliyorsunuz son iki senedir yüksek gelir sahibi insanlar Türkiye’ye alternatif yatırım ve yaşam alanları arayışındalar. Yalnızca 2017 yılında 6.000 Türk milyoner Türkiye’den başka ülkelere göçtü. Kıbrıs’ta 10.000’in üzerinde Türk için bir yatırım ve yaşam alternatifi oldu. Bu insanların bir kısmı adada yaşamayı tercih etti ama hala önemli bir kısmı için Kıbrıs şimdilik yüksek getirili bir yatırım alanı. Türkiye’ye ulaşımın yalnızca 1 saat içinde mümkün olması, üniversiteleri, turizm ve otelcilik sektörünün gelişmişliği yaşam kolaylığı açısından önemli bir avantaj. Kıbrıs ekonomisi temelde eğitim ve turizme dayanıyor. Yeni açılan üniversiteler ve oteller nedeniyle ciddi bir konut talebi oluşuyor çünkü bu ekonomik birimlerde temelde Kıbrıslılar değil çalışmaya gelen başta Türkler olmak üzere diğer ülke vatandaşları görev alıyor. Çalışan Kıbrıslılar ağırlıklı olarak kamuda istihdam ediliyor. Dolayısıyla yeni açılan iş yerleri yeni konut talebi demek oluyor. Bu da hem fiyatlara hem kira rakamlarına yansıyor. Kıbrıs yüksek yaşam kalitesi, çok düşük suç oranı ve hoşgörülü yaşam tarzı nedeniyle özgür, güvenli ve modern yaşam arayanlar için önemli bir alternatif oluşturuyor.
Kıbrıs’ta kiralık konut talebi ağırlıklı olarak öğrencilerden geliyor. Öğrenci kiralamalarında yıllık peşin kira talep edilebildiğini de söylemeliyiz. Bu durum tabi ki yatırımın getirisini yükselten bir uygulama. Kiralama işlemleri aynen satış işlemleri gibi Pound cinsinden yapılıyor. Bu nedenle Türk Lirası kredi kullanan bir yatırımcı hem Pound cinsinden fiyat artışlarından faydalanabiliyor hem de kiralar Pound kuru artışına paralel olarak yükseliyor. Yüksek talep nedeniyle Türkiye’nin aksine kiralanabilirlik süresi Kıbrıs’ta çok kısa. Öğrenci ve çalışan kiracı profili nedeniyle kiralamalarda evlerin mobilyalı olarak kiralanması son derece yaygın bir uygulama. Basit olarak 1 yıllık kira geliri ile evlerin mobilya ile döşenmesinin sağlandığını söyleyebiliriz, yani amortisman süresine 1 yıl ilave edebilirsiniz. Bu şekilde evin kiralanma şansı son derece yüksek olacaktır.
Kıbrıs’ta konut aidatları çok makul seviyelerde, örneğin bir odalı konutlarda 40-50 Pound’u geçmiyor. Çünkü Kıbrıs’ta Türkiye’deki gibi gelişmiş servisler sunulmuyor. Profesyonel yönetim şirketleri çok az. Diğer yandan kat mülkiyeti kanununun uygulanmasında bir miktar sorun olabiliyor. Bu nedenle kat maliklerinden aidat toplamak ve binaya hizmet sunmak bazen sorun olabiliyor ama yeni yapılan projelerde bu sorunu da aşmaya başladı Kıbrıslı müteahhitler. Satış sözleşmesinde bu konuda detaylı düzenlemeler gördüğünüzde şaşırmamanız gerekiyor.
Kıbrıs’ta Türk bankaları var ve Türk lirası kredi veriyorlar ancak yerel halk özellikle Pound kredisini tercih ediyor. Gelirlerinin Pound olmaması kur riski üstlenmeleri anlamına geliyor ancak kredi ödeme yeterliliği anlamında Pound kredisi almayı daha cazip görüyorlar. Türk yatırımcı için ise kesinlikle TL kredisi almak daha avantajlı. Aslında girdi maliyeti ağırlıklı olarak TL olan Kıbrıs inşaat sektörünün Pound üzerinden satış yapması için alışkanlıklardan başka bir açıklama yok. Bu konuda bariz bir direnç sergiliyor piyasa, oysa inşaat maliyetlerindeki artışları TL fiyatlara da yansıtmak mümkün. Genel olarak Kıbrıs konut üreticileri zamana yayılmış bir fiyat artış politikası izlemek gibi uygulamalara biraz yabancı. Uzun yıllar Pound’a bağlı fiyatlama yapılması konut satışlarında primlendirme planları gibi uygulamalardan uzak kalmalarına yol açmış. Doğrusu satış ve pazarlama politikaları anlamında ada müteahhitleri için daha gidilecek yol var çünkü Pound riski kurun hızlı yükseldiği zamanlarda (ki bugünlerde öyle) Türkiye’den gelen talebe sekte vuruyor.
Sonuç olarak Kıbrıs hem gayrimenkul fiyatlarındaki artış potansiyeli hem de kira gelirlerinin yüksekliği anlamında Türk yatırımcılara çok ciddi bir alternatif sunuyor. Evet belki bazı başka ülkelerde adadaki getirinin de üzerine çıkılması söz konusu olabilir ama Kıbrıs Türkçe konuşulan, Türkiye’den çok kolay ulaşılabilen ve kültürel olarak Türkiye’ye yakın belki de tek alternatif. İklimi, yaşam tarzı, yüksek eğitimli halkı ve suç oranının düşüklüğü faktörleri yüksek getiri potansiyeli ile birleştiğinde Kıbrıs’ın neden Türk yatırımcısının radarına girdiğini anlamamız zor değil. Türkiye gayrimenkul piyasası artık yatırımcı için cazip değil, Kıbrıs’ta açılan bu fırsat penceresini dikkatle incelemenizi tavsiye derim.